С каждым годом количество сделок купли-продажи растет. В частности, такой рост обусловлен за счет популярности государственных программ. Рассмотрим, на что обращать внимание при выборе дома, от чего зависит цена квадратных метров и как правильно заключать сделку.
Типы домов и их особенности
Первичное жилье – это недвижимость, которая еще не была в чьей-то собственности. Первичка может быть как уже введена в эксплуатацию, так и находится на стадии строительства. Вторичка – это введенный в эксплуатацию дом, на квартиры которого есть правоустанавливающие документы.
Типы жилых зданий:
- кирпичный;
- монолитно-каркасный;
- панельный.
Из кирпича обычно возводятся малоэтажные дома, которые известны своей теплотой и влагоизоляцией. Строительные работы обходятся дороже, чем при монолитно-каркасной технологии.
Большинство многоэтажных жилых комплексов имеют монолитный каркас. Относительная дешевизна работ делает монолитно-каркасную технологию строительства популярной у застройщиков.
Особенности монолитно-каркасных домов:
- высокая сейсмостойкость;
- отсутствие усадки, что ускоряет темпы строительства и позволяет сразу делать ремонт;
- необходимость дополнительной тепло- и звукоизоляции;
- ограничения при перепланировке квартир или отсутствие такой возможности.
Особенности кирпичных домов:
- высокая тепло- и звукоизоляция;
- низкая сейсмоустойчивость;
- усадка фундамента.
Особенности панельных домов:
- высокая скорость строительства;
- низкая стоимость квадратного метра;
- сейсмоустойчивость выше, чем у кирпичных, но ниже, чем у монолитно-каркасных домов;
- низкий уровень тепло- и звукоизоляции.
В сейсмически опасных районах Казахстана применяются наиболее жесткие требования к строительству жилой недвижимости.
Основным минусом кирпичных домов являются медленные темпы строительства по сравнению с панельными и монолитными зданиями. Главным недостатком монолитно-каркасных домов является зависимость от климатических и погодных условий, так как весь производственный цикл происходит на стройплощадке. Также стоит учитывать дополнительные затраты, например, на прогрев, утепление или применение "антиморозных" веществ для бетонных работ в холодное время года.
Преимущества и недостатки первичной и вторичной недвижимости
По мнению специалистов рынка недвижимости, вторичное жилье имеет больше преимуществ, чем первичное. К основным плюсам относятся готовый ремонт и инфраструктурно развитый район. Доступность и простота оформления ипотеки на вторичную недвижимость по различным программам привлекает множество покупателей.
Квартиры на первичке могут не подходить под параметры ипотеки, но их плюс в том, что в цене они теряют медленнее, чем на вторичке. Посмотреть актуальные предложения квартир от застройщиков в Актау и какие вообще есть новостройки можно здесь. В случае покупке первичной недвижимости покупатели остерегаются переноса сроков по завершению строительства или заморозки объектов, но, с другой стороны, наблюдается повышение доверия клиентов к строительным компаниям. Особенностью покупки квартиры в новостройке является широкий выбор объектов в различной ценовой категории. Каждый покупатель может подобрать себе жилье в зависимости от собственных финансовых возможностей. Стоимость зависит от района, класса застройки и застройщика. При оформлении ипотеки на первичку может потребоваться дополнительный залог.
Как образуется цена за квадратный метр?
Можно выделить следующие факторы:
- Класс недвижимости, от которого зависит высота потолков, количество квартир на площадке, качество строительных материалов.
- Расположение и инфраструктура. Высокая стоимость недвижимости в центре связана с ценой на землю.
- Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
- Готовность жилья – чем ближе завершение строительства новостройки, тем дороже квадратный метр.
Квартира на начальном этапе строительства стоит дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. В среднем разница составляет 15-20%.
После сдачи новостроек в эксплуатацию наблюдается высокий спрос на приобретение оставшихся квартир в ипотеку, поэтому снижение цен ожидать не стоит. Это хорошо видно на сданных объектах больших застройщиков, таких как G-Park или BI Group, когда цены на квартиры сразу после сдачи объекта улетают в небеса. Многие выбирают подобный способ перепродажи квартир как основную занятость для получения прибыли.
Известно, что застройщики тратят 70% средств на покупку участка под застройку, строительных материалов, оплату труда и прохождение экспертиз. Доходность проекта обычно составляет 30%.
На что обращать внимание при выборе жилья?
Оценивать недвижимость нужно начинать с локации. На территории должна быть парковка и детская площадка. Зоны общественного пользования должны находится в удовлетворительном состоянии. Очень удобно проверять эту информацию на сайте korter.kz, где на карте можно посмотреть как фото и описание новостроек, так и инфраструктуру рядом.
При просмотре квартиры обращайте внимание на:
- входную дверь — она должна плотно закрываться, не иметь щелей и проблем в работе замка;
- напольное покрытие – должно быть ровное и без скрипов;
- коммуникации – отсутствие подтеков и других проблем в сетях;
- окна – створки должны хорошо закрываться, стеклопакет должен обеспечивать хорошую тепло- и звукоизоляцию;
- углы — не должны промерзать и собирать влагу;
- стены и потолки – должны быть ровными и готовыми под ремонт.
Пообщавшись с соседями или обратившись в агентства недвижимости, можно получить много информации о качестве звукоизоляции, работе управляющей компании и других вопросах.
Какие документы нужно проверить?
Список правоустанавливающих документов, которые необходимо составить или проверить при приобретении квартиры на вторичном рынке:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор о приватизации квартиры;
- свидетельство о праве на наследство.
Жилье подлежит проверке на наличие обременений, ареста или залога. Справку об их отсутствии собственник может получить на сайте электронного правительства или у нотариуса. Право собственности для первичной недвижимости можно оформить только после сдачи дома в эксплуатацию.
Перед заключением договора о долевом участии необходимо проверить документы застройщика:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- решение банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома;
- договор между БВУ и инжиниринговой компанией;
- разрешение акимата на привлечение средств дольщиков;
- договор залога земельного участка между застройщиком и банком;
- договор о предоставлении гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства;
- договор подряда строительства жилого дома (в случае получения гарантии фонда).