Чем грозит покупка незаконно построенной недвижимости в Мангистау?

Последние несколько лет в Актау наблюдался строительный бум. Жители начали раскупать квартиры в новостройках, как горячие пирожки. Людей привлекали выгодные условия, цена за квадратный метр, да и что уж говорить – новые дома – это новые коммуникации, благоустройство, удобная планировка.

Кто-то стал счастливым новоселом, а другие остались не у дел. Кто-то продал свои квартиры, чтобы вложиться в новое жилье, другие брали неподъемные ипотеки. В результате множество дольщиков остались без жилья. Одним повезло больше – дома достраивали другие застройщики (но уже на своих условиях), другие до сих пор смотрят на недостроенные этажи дома, в котором когда-то купили квартиру, или еще хуже, дома снесли по решению суда. Так как же не стать жертвой обмана и что делать, если вы все же купили незаконно построенную недвижимость, выяснял inAktau.kz.

Управление государственного архитектурно-строительного контроля Мангистауской области за прошедший год провело 55 внеплановых проверок строительных объектов. Сотрудники ведомства выявили множество нарушений. На сегодня в Актау строят 128 жилых домов, и по 35 из них нет разрешительной документации. Дела переданы в суд. По 33 домам суд уже вынес решение о сносе, а два – пока находятся на рассмотрении. Шесть строительных компаний лишились лицензии.

«В 2023 году были предприняты меры по борьбе с незаконными постройками. Лицензии на строительно-монтажные работы были отозваны у 6 строительных компаний, а еще 5 компаний добровольно отказались от своих лицензий. Вынесено судебное решение о сносе 4 коммерческих объектов. Кроме того, были отменены индивидуальные положительные экспертизы по 4 рабочим проектам. Было составлено 384 административных протоколов на общую сумму 124 958 500 тенге», - отметил руководитель управления государственного архитектурно-строительного контроля Мангистауской области Даурен Отепкали.

Руководитель ГАСК отметил, что в течение 10 последних лет была практика, когда компания брала земельный участок, начинала строить и параллельно со строительством готовила разрешительные документы.

«Как только объект возводился, людям давали ключи, они заселялись, а затем в случае отсутствия каких-либо документов приходили с протестными акциями к зданию акимата и требовали: «Дайте нам коммунальные подключения». То есть, тогда застройщик считал это нормальной практикой. Но с сентября 2022 года все изменилось. Мы начали массовую работу по выявлению незаконного строительства. В 2022 году, если вы помните, было землетрясение в Турции. А в Актау ГАСК не знал, как застройщики строили, соблюдались ли технологии, поэтому сейчас мы не можем дать никакой гарантии. И, чтобы не повторилась ситуация как в Турции, мы начали принимать жесткие меры. На сегодня по итогам проведенной работы процесс получения разрешительных процедур приводится в порядок. То есть, застройщик сначала получает необходимую документацию и только потом начинает строить. Потому что застройщики видят, что незаконные постройки мы сносим. Сейчас на 97% все это привелив порядок», - сказал руководитель ГАСК.

Заказчик, подрядная организация, авторский и технический надзор несут персональную ответственность. А проверку первым делом открывают на собственника земельного участка, а затем на подрядную организацию.

«Недавно мы приостановили лицензию на 6 месяцев у двух специалистов технадзора. Это лица, которые осуществляют контроль качества строительства: они ежемесячно должны нам отчитываться о проделанной работе (по качеству материалов, технологии строительства и т.д). Если они не исполняют свои обязанности или делают это в ненадлежащем порядке, то застройщик может обратиться в ГАСК с сообщением о том, что технадзор не приходит на объект. К нам приходит письмо от застройщика, мы реагируем и привлекаем к административной ответственности по ст. 317», - добавляет Даурен Отепкали.

Заключение о качестве строительства дает технадзор. Если раньше строительные объекты принимались комиссионно, то сейчас при политике поддержки бизнеса многие контрольно-надзорные функции упразднены. Это сделано по опыту Франции. Основную роль играет технический надзор (по качеству строительства). Авторский надзор следит, действительно ли объект строится по проекту. Сейчас рассматривается вопрос возвращения в приемочную комиссию ГАСКа.

Итак, какие же основные требования предъявляются к процессу строительства и на что должен обратить внимание будущий покупатель жилья в новостройках? Первое - земельный участок должен соответствовать своему целевому назначению. Второе – есть разработанное архитектурно-планировочное задание (АПЗ) (все коммунальные службы выдают технические условия по подключению коммуникаций). Третье -эскизный проект, то есть внешний облик объекта, который в обязательном порядке согласуется с главным архитектором города. Четвертое -разработанныйрабочий проект, который проходит и получает положительное заключение госэкпертизы (государственной или частной аккредитованной компании). Только при наличии этих документов компания может отправить уведомление в ГАСК о начале строительно-монтажных работ.

«Эти пять этапов - это основные требования к процессу начала строительства. При намерении приобрести жилье покупатель должен требовать от застройщика именно эти документы. Если же это долевое строительство, то помимо обозначенных выше документов, должна быть еще гарантия от КЖК (Казахстанская жилищная компания) о разрешении привлечения денежных средств. Также застройщик должен поднять каркас объекта, получить разрешение МИО (ГАСК). Также должен быть присутствовать агент-банк. Узнать о наличии пакета документов можно в ГАСКе, либо в отделах архитектуры и градостроительства акиматов», - говорит руководитель ГАСК.

Всего в Актау 128 объектов долевого строительства и только у четырех   есть  разрешение на привлечение средств дольщиков. Это «К7 Group»- ЖК «Манхеттен», «BS СТРОЙ» - ЖК «Адал таун», «TETIS» - «Dream village», «Юпитер строй сервис» - ЖК в 14 микрорайоне.

Все остальные компании имеют разрешение на строительство, однако на привлечение средств дольщиков разрешений нет.

«Если у компаний есть разрешение на привлечения средств дольщиков, но нет разрешительных документов на строительство, то им лучше их сделать. Потому что в этом случае нет никаких гарантий, что компания достроит объект. Сейчас в законодательстве увеличились штрафные санкции за нарушения. Если раньше за 1 договор был штраф в 1 миллион тенге, то будет 100 млн. Естественно, никто не будет продавать», - отмечает Даурен Отепкали.

У жителей Актау, естественно, возникает много вопросов, например, почему не проверяли недобросовестных застройщиков раньше, ведь многих проблем дольщикам удалось бы избежать.

«В Мангистауской области большая доля, так называемого, серого строительства. Этот показатель вырос из-за того, что раньше застройщик начинал строить, а только потом получал документы. Также с 2020 по 2023 годы был мораторий на проверку бизнеса. В этот период застройщики и начали   активно  строиться, потому что мы не могли приходить на объект с проверкой, если он не несет массовую угрозу жизням. В 2020 году объявили мораторий, а через полтора года только вышел приказ министра о том, что можно проверять объекты, у которых есть нарушения, несущие массовую угрозу жизням. Этим промежутком застройщики и воспользовались. С сентября 2022 года начали проверять объекты, и выявили 35 нарушителей», - рассказывает руководитель ГАСК.

В целом по результатам исковой деятельности по городу с прошлого года снесено пять зданий. Остальные объекты по судебным решениям стоят в очереди на демонтаж. Последний раз достроенный пятиэтажный жилой дом снесли в конце прошлого года в Актау. Это был дом в жилом массиве «Ак Желкен». У застройщика небыло разрешительных документов, строительство велось без сопровождения авторского и технического надзоров, собственнику был предоставлен 1 год на легализацию документов. Однако он проигнорировал все требования, зато успел продать все квартиры. Ранее в Актау снесли незаконно строящийся элитный жилой комплекс «Crystal City», расположенный на земельном участке № 12 в 19 микрорайоне. Застройщик, у которого не было необходимых разрешительных документов и утвержденной проектно-сметной документации для возведения объекта, также игнорировал предписание акимата.

«Покупатели в гражданском порядке совершали сделку предварительной купли-продажи. В этом случае акимат или какие-либо госорганы не участвовали. Поэтому по причиненному материальному и моральному ущербу покупатели могут в судебном порядке взыскать деньги. Они должны обратиться в суд с гражданским иском к застройщику о возвращении денег», - говорит руководитель ГАСК.

На сегодня темп точечной застройки, по словам представителей ГАСК, приостановлен. После сносов застройщики начали бояться строить без соответствующих документов. Недавно в своем выступлении аким Мангистауской области Нурлан Ногаев отметил, что обеспечение жильем – это не просто строительство и возведение домов,это создание комфортной и безопасной среды для жизни.

«Важно, чтобы возведение объектов происходило в соответствии с законом. В настоящее время мы боремся с незаконной застройкой. Это неприемлемо по нескольким причинам: во-первых, это нарушение законодательства, во-вторых, это может создавать угрозы безопасности, так как отсутствие разрешительных документов может привести к нарушению строительных норм и создать угрозу жизни и здоровью населения. В-третьих, это оказывает дополнительную нагрузку на инженерные сети, что может привести к их нестабильной работе, - подчеркнул Нурлан Ногаев.

К слову, незаконными постройками могут быть признаны объекты, которые возведены без необходимой документации, на земельном участке, не отведенном для этих целей, или с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

"Совместная работа профильных ведомств способствует освобождению общегородского пространства от самостроя, сохраняя тем самым архитектурный облик города. Борьба с незаконными постройками позволяет городу в дальнейшем благоустраивать освобожденные территории, создавать новые общественные пространства. Необходимо продолжить работу в этом направлении", - подчеркнул Нурлан Ногаев.