ДГД Мангистау: как правильно и легально сдать в аренду коммерческую недвижимость

Управление разъяснительной работы и Контакт-центр департамента государственных доходов по Мангистауской области информирует, что прибыль от сдачи чего-либо в аренду многим интересна в качестве пассивного дохода.

Однако не все знают о различных сторонах инвестирования в коммерческую недвижимость.Рассказываем в чём плюсы и минусы сдачи в аренду такой недвижимости, что нужно знать владельцу нежилого объекта и как выбрать доходное помещение.

Итак, стать владельцем коммерческой недвижимости можно не только при условии, что вы ее купили. Можно получить бизнес-объект в дар, в общем порядке наследования или по завещанию. Ну а потом дилемма: что же делать с этой коммерческой недвижимостью? При ее продаже вопросов возникает намного меньше, чем в том случае, если владелец объекта решил его сдать в аренду. Какой выбрать налоговый режим? Нужно ли оформлять ИП? Можно ли легально сдавать помещение, если ты физлицо?

Сдавать помещение в аренду в обход закона, как показывает практика,  бесполезно. Во-первых, такая нелегальная афера несет в себе определенные риски по поддержанию сохранности помещения, а во-вторых, не стоит тешить себя мыслью, что новый бизнес может долго просуществовать, не попав в поле зрения органов госдоходов. В соответствии со статьей 463 Кодекса об административных правонарушениях Казахстана за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации предусмотрен штраф для физических лиц в размере 15 МРП (55 380 тенге). За повторное нарушение штраф увеличится.

Есть пять способов оформления для того, чтобы легализовать арендный бизнес на коммерческих объектах. Три налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя). Есть еще два варианта для физлиц.

Если хозяин коммерческого объекта – физлицо

Раньше в Казахстане налоговых режимов для физлиц было два: это режим с уплатой единого совокупного платежа (ЕСП) или декларация по индивидуальному подоходному налогу.

Но сейчас срок действия главы 89 Налогового кодекса «Единый совокупный платеж» истек. Он был рассчитан до 31 декабря 2023 года. Таким образом, с 1 января 2024 года физические лица могут без регистрации исчислять ИПН по имущественному доходу по ставке 10% и предоставлением декларации по форме 240.00. Не забывайте, что она сдается в налоговую до 31 марта.

Сдать декларацию можно как в налоговой, так и в приложении е-SalyqAzamat. Налог будет составлять 10% от дохода, срок уплаты декларации до 10 апреля. Предела дохода за налоговый период нет.

ПРИМЕР: Допустим, сдается помещение за 300 тысяч в месяц. 30 тысяч из них это налог. Умножаем на 12, в итоге получаем 360 тысяч тенге налога в год.

Иногда арендодатель и арендатор договариваются так, чтобы юридическое лицо, снимающее помещение, само удерживало у владельца сумму налога и уплачивало ее. Но при сдаче в аренду налоговым агентам налоги удерживаются и уплачиваются самим агентом всегда.

Есть еще один вариант сдачи коммерческого объекта в аренду: через риелтора. Физическое лицо вправе заключить договор с риелторским агентством, и уже агентство будет подыскивать клиентов и заниматься контролированием арендатора. Но такой вариант выбирают немногие.

Если хозяин коммерческого объекта – индивидуальный предприниматель

Согласно пункту 2 статьи 35 Предпринимательского кодекса, некоторые физические лица подлежат обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Если физлицо использует труд наемных работников на постоянной основе – тут выбрать 240 декларацию уже нельзя. При условии найма сотрудников обязаны оформить ИП. Есть и еще одно условие, при котором нужно оформлять ИП: если физлицо имеет от частного предпринимательства годовой доход в размере, превышающем 12-кратный минимальный размер заработной платы. В 2024 году МЗП составляет 85 000 тенге, соответственно, речь идет о предельной сумме в 1 миллион 20 тысяч тенге. При этом различий между коммерческой или жилой недвижимостью нет.

Если человек оформлен в качестве индивидуального предпринимателя, он может сдавать коммерческий объект либо по патенту, либо на основе упрощенной декларации, либо с помощью специального мобильного приложения. Но в случае с патентом или приложением у индивидуального предпринимателя не должно быть наемных работников.

Патент

Кроме отсутствия наемных работников, второе основное условие для патента – это годовой доход не больше 3528 МРП. В 2024 году МРП составляет 3692 тенге, соответственно, предел дохода – 13 025 376 тенге в год.

Патент выкупается авансом на определенный период (вперед нужно платить либо за месяц, либо за квартал или за год). Рассчитывать надо от предполагаемого дохода за выбранный период. Если по факту доход будет выше, налог просто нужно будет доплатить.

Особенности налогового режима:

- налог – 1% от дохода;

- обязательные социальные отчисления (обязательные пенсионные взносы 10%, социальные 3,5%, медицинское страхование 5% от 1,4 минимальной заработной платы);

- налоговая отчетность по форме 911.00;

- если расчеты будут наличными, то нужно приобрести контрольно-кассовый аппарат с функцией передачи данных или использовать мобильное приложение e-Salyq Bussines, в котором имеется возможность выдачи чеков.

ПРИМЕР: За месяц при доходе 200 тысяч тенге сумма налога составит 2000 тенге. И отчисления таковы: обязательные пенсионные взносы – 8500 тенге – это 10% от минимальной зарплаты. Обязательные пенсионные взносы работодателя – 1275 тенге – это 1,5% от минимальной зарплаты, социальные – 2975 тенге – это 3,5% от минимальной зарплаты и медицинское страхование 5950 тенге.

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя можно за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков. Потом выбрать режим на основе патента и в течение трех рабочих дней подать в налоговую расчет по форме 911.00.

e-Salyk Business

Также можно выбрать налоговый режим с использованием мобильного приложения e-Salyk Business. Это аналог патента. Разница в том, что используется мобильное приложение. Расчет не составляется, платежи уплачиваются по итогам календарного месяца по выданным в приложении чекам или введеным вручную доходам.

Тут налог также 1% от дохода плюс обязательные отчисления. Но с мобильным приложением не требуется предоставление деклараций. Уплата производится по результатам месячного периода и возможна через налоговый кошелек. Там же предусмотрена выдача чека. И по этим чекам определяется оборот, и рассчитывается сумма налога. e-Salyq Business можно скачать как через Аpp Store, так и в Google Play.

Упрощённая декларация

Тут уже могут быть наемные работники. Главное, чтобы их было не больше 30 человек. А годовой доход – не более 24 038 МРП (88 748 296 тенге).

Особенности налогового режима:

- налог – 3% от дохода;

- обязательные социальные отчисления (обязательные пенсионные взносы 10%, обязательные пенсионные взносы работодателя 1,5%, социальные 3,5%, медицинское страхование 5% от 1,4 минимальной заработной платы);

- наличие контрольно-кассового аппарата с функцией передачи данных или мобильное приложение E-Salyq Bussines, в котором имеется возможность выдачи чеков.

Есть исключения!

Cогласно подпункту 3 пункта 2 статьи 683 Налогового кодекса, специальные налоговые режимы для субъектов малого бизнеса (патент с использованием мобильного приложения, упрощенная декларация) не вправе применять налогоплательщики (ИП, ТОО) по таким видам деятельности, как:

- аренда и эксплуатация торгового рынка;

- сдача в субаренду торговых объектов, относящихся к торговым рынкам, стационарным торговым объектам категории 1, 2 и 3, а также находящихся на их территории торговых мест, торговых объектов и объектов общественного питания.

То есть если у налогоплательщика в собственности помещение торгового рынка и оно сдается в аренду, то он не вправе применять упрощенный режим налогообложения. Аналогичная ситуация и со сдачей в субаренду торговых объектов, торговых площадей – при данном виде деятельности нельзя применять специальные налоговые режимы для малого бизнеса. По остальной недвижимости: жилая, нежилая, коммерческая, офисы, прочие здания, принадлежащей налогоплательщику на праве собственности, налогоплательщик вправе применять специальные налоговые режимы.

Послесловие

Платить налоги можно разными способами. Можно отправлять деньги через мобильные приложения банков второго уровня или мобильное приложение e-Salyg Azamat. А можно оплатить в отделениях «Казпочты».

В соответствии со статьей 272 Кодекса об административных правонарушениях за непредставление в орган государственных доходов налоговой отчетности в установленный срок предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения. А в случае повторного нарушения  - штраф в размере 15 МРП.